Расторжение договора купли продажи

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Существует три причины для расторжения договора. Договор купли-продажи квартиры требует регистрации в госорганах. Одна из причин расторжения — ошибки со стороны чиновников. Если проблемы возникают по вине сторон, лучший вариант решения проблемы — по обоюдному согласию. Сложный и нервозный вариант — расторжение в судебном порядке. Суд признает сделку недействительной, если истец докажет значительность оснований. Фальшивые документы, давление на детей, участник с ограниченной дееспособностью — веские и достаточные причины расторжения договора. Суд примет во внимание проблемы бытового и личного характера: ответчик был пьян или одурманен наркотиком в процессе сделки; ответчик психически болен; ответчик вел себя агрессивно, угрожал, оказывал давление. Кабальная сделка — еще одна причина расторжения договора. Расторжение договора по обоюдному согласию требует нотариального подтверждения. Обратите внимание, договор расторжения должен заверять тот же нотариус, который заверил договор купли-продажи квартиры. Вопрос решится в досудебном порядке с большей долей вероятности, если вы будете вежливы и лояльны, своевременно предупредите вторую сторону, обоснуете решение и назначите крайний срок расторжения. Если участник сделки отказывается расторгнуть договор или бездействует — подайте иск в суд. Удовлетворение иска приводит в силу 1 ч. 216 ст. Гражданского кодекса Украины — стороны обязаны вернуть друг другу ценности, полученные в процессе проведения сделки.

Когда можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры.

Гражданский кодекс Украины (ст. 215, 1 ч.; ст. 203, 3, 5, 6 ст.) регулирует общие правила ведения сделки и основы составления договора купли-продажи. Несоблюдение закона делает сделку и документ недействительным.

Продавец или покупатель имеет право расторгнуть договор, если:

— содержание противоречит интересам общества и государства, моральным принципам социума;

— содержание документа противоречит Кодексу или другими нормам гражданского права;

— нотариус совершил ошибку в процессе заверения;

— участник проводит сделку под давлением, с ограничением свободы и волеизъявления;

— сделку совершает недееспособное лицо; сделка родителей или усыновителей противоречит интересам детей;

— в процессе сделки одна из сторон нарушила закон;

— сделка не привела к реализации правовых последствий, описанных документом.

Основания для расторжения в судебном порядке.

Одна из сторон имеет право подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, если:

— появляются лица, которых выпустили из тюрьмы; появляются неучтенные наследники; одна из сторон совершает мошеннические действия;

— выявлены подлог или подделка документов;

— владелец умер в процессе продажи по доверенности;

— сторона нарушает правила приватизации.

Как обезопасить себя от расторжения.

Факт передачи имущественных прав от продавцу покупателю должен быть зафиксирован и документально подтвержден.

В частности, необходимо прописать в договоре: сроки передачи имущества;

— четкую сумму оплаты;

— условия расторжения договора.

Таким образом, вы сможете обезопасить себя и с точки зрения покупателя, и с точки зрения продавца. Несмотря на кропотливую детальную подготовку, чтобы быть уверенным в своей правоте – наймите профессионального риелтора или гражданского юриста, эти специалисты помимо прочего проконсультируют обе стороны по поводу сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке и в новостройке и как его расторгнуть по закону.

Особенности судебных разбирательств.

Рассмотрим типичную ситуацию подачи искового заявления с точки зрения покупателя, человека, который приобрел «кота в мешку» и хочет его вернуть назад хозяину.

Человек, который первый раз сталкивается с судебными разбирательствами, должен помнить, что судовые решения всегда исходят из определенных законов. В своем заявлении вы должны четко прописать, что именно желаете вернуть и на каких основаниях. Не забудьте вместе с требованием расторгнуть договор, прописать другое требование – вернуть имущество. Под имуществом мы понимаем деньги, переданные прежнему владельцу жилья. Когда не указать второе требование, то суд может просто расторгнуть договор купли-продажи, а деньги вам никто не вернет. В таком случаи подается новое исковое заявление о возврате имущества.

Теперь перейдем на сторону продавца и посмотрим, в каких случаях он может обращаться в суд и почему. Довольно часто будущий потенциальный владелец квартиры для личной перестраховки предлагает продавцу внести в основной договор купли-продажи недвижимости пункт, в котором обозначено, что денежные средства выплачиваются только после завершения регистрации и получения всех прав на жилье.

Опасность данного пункта состоит в том, что продавец рискует потерять часть денег за квартиру вследствие недобросовестных намерений покупателя. Например, покупатель может не выплатить всю сумму: прямо в день сделки в нотариуса попросит расписку на выплату оставшейся суммы через несколько дней. Это может быть небольшая сумма в несколько тысяч гривен. Потом придется обращаться в суд и отбивать свое имущество.

Как видим, бывают различные ситуации, которые заставляют расторгнуть договор купли продажи квартиры. Поэтому лучше всего всегда предугадывать такие ситуации и выявлять риски. Советуем перед сделкой обращаться к юристам по недвижимости и уберечь свои деньги от мошенников.

Основания недействительности по закону.

Согласно ст. 215 Гражданского Кодекса Украины почвой для признания договора недействительным считается:

Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой — третьей, пятой и шестой статьей 203 Гражданского кодекса Украины.

Недействительным является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признания такой сделки недействительной судом не требуется.

В случаях, установленных Гражданским кодексом Украины, ничтожная сделка может быть признана судом соответствующей действительности.

Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо опротестовывает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспаримая сделка).

Основные требования для признания договора купли-продажи действительны.

Статья 203 Гражданского Кодекса Украины устанавливает общие требования, соблюдение которых напрямую влияет на действительность сделки, а именно:

Содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам

Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.

Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.

Сделка должна совершаться в форме, установленной законом.

Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.

Сделка, которая совершается родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Пять распространенных заблуждений о праве на расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Не всегда операции с недвижимостью проходят гладко. Часто их участники расторгают уже заключённые договоры, совершая при этом подчас непоправимые ошибки. Как правило, виной тому заблуждения насчёт процедуры расторжения, во власти которых находятся продавцы и покупатели недвижимых объектов. Таких заблуждений много.

Заблуждение № 1: договор можно разорвать в одностороннем порядке без объяснения причин.

В чём заключается заблуждение?

Немало людей уверено, что расторгнуть уже заключённый и даже исполненный договор достаточно легко. Причём свою уверенность они основывают на Гражданском кодексе. Его статья и правда предусматривает возможность для одностороннего отказа от сделки. Многие здесь видят страховку на случай ошибки. Вроде как не стоит бояться подписать что-то не то, поскольку всегда можно «взять ход назад».

Опровержение.

Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Донецком городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила. В своём решении они справедливо указали на то, что Гражданский кодекс дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений не обнаружил и вполне логично иск отклонил.

Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора.

В чём заключается заблуждение?

Ещё одно решение того же суда по иску о расторжении договора купли-продажи кажется не столь логичным. Истица мотивировала свою позицию уже не только собственным желанием, но и тем, что покупатель её дома с ней не расплатился. Однако и этот аргумент на суд не подействовал. В вердикте он указал, что Гражданский кодекс не предусматривает самой возможности расторгнуть соглашение насчёт объектов, уже перешедших в собственность нового владельца.

В данном случае точка зрения судей находится в русле популярных представлений. Согласно им, единственная опция продавца, не дождавшегося вознаграждения за отданное имущество – требовать полной оплаты и проценты за просрочку. А если он всё-таки претендует на возвращение именно недвижимости, то должен прописывать такой вариант в договоре.

Опровержение.

Оказывается, существует и иная судебная практика. Луганский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда. Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений. К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.

Многие другие суды принимали схожие решения. То есть неверно говорить, что при неоплате договора нельзя его разорвать. Зависит от того, на какого судью попадёте.

Заблуждение № 3: при расторжении договора нельзя требовать обратно ранее выплаченные по нему деньги.

В чём заключается заблуждение?

Нередки и противоположные ситуации. Недвижимый объект заранее частично или даже полностью оплачен, после чего сделка вдруг срывается и расторгается. По распространённому убеждению, дела покупателя здесь чрезвычайно плохи, и он не только не получит вожделённые квартиру или дом, но и своих денег не вернёт. Подтверждением чему служит ГК Украины, препятствующая возврату всего, что исполнено по договору до его расторжения.

Опровержение.

Обратимся вновь к обсуждавшимся выше решениям судов. Там и в самом деле упомянут принцип, по которому уплаченное по переставшему действовать договору не возвращается. Но они же отсылают к ГК Украины. Выясняется, что продавец, взявший деньги и расторгший сделку, под указанную статью тоже попадает. Суд в такой ситуации примет отнюдь не его сторону и обяжет возместить ущерб.

Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение.

В чём заключается заблуждение?

А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде.

Опровержение.

Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Знамянском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду. Хозяин квартиры очень удивился, когда услышал о том, что, согласно закону, его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать. И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для этого законные основания.

Заблуждение № 5: в разрыве по обоюдному согласию нет никаких сложностей.

В чём заключается заблуждение?

Но, в конце концов, не всегда желание отказаться от намеченной сделки высказывает лишь одна сторона. Встречаются случаи, когда изменили планы сразу оба участника договора. Казалось бы, разве могут тут быть хоть какие-то подводные камни? Ведь и спора вообще никакого нет. Нужно лишь составить самый простой документ об отказе от прежних замыслов и ни о чём не беспокоиться.

Опровержение.

Всякий, кто так думает, должен помнить следующую историю. Двое хороших знакомых заключили договор купли-продажи квартиры и оформили его нотариально. После чего решили отказаться от исполнения договора, о чём составили документ в двух экземплярах. Привлекать нотариуса ещё и к этой процедуре они сочли излишним. Но спустя пару дней пути друзей разошлись. Покупатель всё же решил, что квартира ему нужна, и стал настаивать на том, что сделка состоялась. И суд принял его сторону. Согласно ГК Украины расторгаться сделка должна в той же форме, в какой и заключалась. А, следовательно, нотариус тоже требовался. Как видим, даже в таком вроде бы простом деле, как разрыв договора по общему согласию, требуется юридическая точность.