You are currently viewing Признание права собственности на квартиру

Признание права собственности на квартиру

Мы предоставляем следующие услуги в сфере признания права собственности на объекты недвижимого имущества:

  • узаконивание самовольного строительства (приобретение права собственности на самовольно построенные дома, гаражи, пристройки, киоски и т.д.);
  • признание права собственности на имущество в порядке наследования (в случаях сильно запущенного или проблемного наследства);
  • признание права собственности на объекты по сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, однако по тем или иным причинам были не заверены нотариусом;
  • признание права собственности на движимое или недвижимое имущество по приобретательной давности (свыше 10 лет для недвижимого и свыше 5 лет для движимого имущества);
  • признание права собственности на имущество, приобретённое в браке за одним из супругов.

Данный перечень не является исчерпывающим, это всего лишь самые популярные из наших услуг.

При рассмотрении дела в суде, важно понимать, что в признании права собственности чрез суд есть много правовых нюансов, с которыми необознанному человеку, а проще говоря, не профессионалу, тяжело будет справиться.

Рассмотрим такой вариант: «Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество».

То есть лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на него, ведь в этой «цепочке» отсутствует определенный необходимый элемент. Именно этот дефект исправляет суд, наделяя в определенных законом случаях лицо определенными правами, то есть, превращая соответствующие правоотношения (не собственник становится собственником, вступая в абсолютные правоотношения с неограниченным кругом лиц относительно предмета своей собственности).

В такой ситуации все зависит от грамотности написания искового заявления и формулировки требований. 

Если же требования сформулированы правильно, в итоге Вы получите положительное решение, в противном случае, — и решение будет не в вашу пользу. Согласитесь, будет достаточно обидно, если Вы потратите и время, и силы, и деньги, а итог вовсе не тот, на  который Вы рассчитывали.

Как признать право собственности за приобретательной давностью.

К нам обратилась клиентка, которая хотела через суд признать право на жилой дом по приобретательной давности. 

При встрече с адвокатом клиентка сообщила, что в 2004 году она со своим мужем купили квартиру, расположенную в п.г.т. Вапнярка, Томашпольского района, Винницкой области, однако оформить нотариально договор купли-продажи квартиры не смогли в связи со смертью продавца.

Во время слушания дела наш адвокат подчеркнул, что с 2004 года клиентка проживает в вышеуказанной квартире более десяти лет, открыто и непрерывно владеет квартирой. С момента вселения в квартиру за собственные средства осуществляла ремонтные работы и регулярно оплачивает счета за пользование электрической энергией и водоснабжение.

Согласно ст. 41, 55 Конституции Украины право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом. Права человека и гражданина защищаются судом. Каждый имеет право любыми не запрещенными законом способами защищать свои права и свободы от нарушений и противоправных посягательств.

Согласно ст. 344 ГК Украины лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если другое не установлено этим Кодексом.

Кроме того, по приобретательной давности может быть приобретено право собственности на недвижимое имущество, которое имеет собственника, или собственник которого неизвестен, или собственник отказался от права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество и имущество, приобретенное добросовестным приобретателем и в истребовании которого его владельцу было отказано.

Также, п. 8 Заключительных и переходных положений ГК Украины статьи 344 ГК Украины о приобретательной давности распространяются также на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу этим Кодексом.

Согласно п. 9, 11, 13, 14 Постановления Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел № 5 от 07 февраля 2014 года «О судебной практике в делах о защите права собственности и других вещных прав», лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если иное не установлено ГК.

Решением суда иск нашей клиентки о признании права собственности по приобретательной давности удовлетворено полностью.

Порядок регистрации имущества в Украине.

Риски при покупке недвижимости: как без проблем стать владельцем квартиры в Киеве.

Где бы вы не покупали жилье, надо бережно относиться к этому событию, чтобы не попасть в опасный плен обстоятельств и не быть обманутым. Какие же бывают риски при покупке недвижимости в Киеве и как от них уберечься? Обратим внимание на следующие положения:

Заключения предварительного договора и передача задатка.

Такой документ составляется для обеспечения продавцу стопроцентной гарантии на осуществление сделки в определенный срок. В нем прописываются обязательства сторон заключить сделку купли-продажи до определенной даты. При этом покупатель подтверждает свои намерения, давая задаток или аванс, который в среднем составляет от 3% до 5% от полной цены недвижимости. Когда сделка не происходит в указанный срок по вине покупателя, задаток ему не возвращается. Если же передумал продавать недвижимость продавец, то он выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Ст. 635 ГКУ указывает, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной документ купли-продажи, а следовательно должен быть засвидетельствован нотариально. Конечно, это дополнительные затраты (около 1000 гривен), которые не хотят нести стороны. Поэтому такой документ они составляют без использования услуг нотариуса, в присутствии лишь третьего лица (обычно это посредники). В случае неосуществления основного соглашения и при подаче в суд для разрешения спора такой договор (не заверенный нотариально) считается незаключенным. Практика судов как раз это доказывает.

В результате, предварительное соглашение является незаключенным, поэтому продавец должен вернуть сумму задатка, как неосновательно приобретенную. В этом случае страдает продавец, хотя и покупатель ничего не выигрывает, так как в случае невыполнения условий предварительного договора продавцом, он также не получит двойной задаток как указано в договоре, потому что последний является незаключенным. Дополнительные штрафы и другие обязательства, указанные в соглашении, также теряют свою актуальность. Хотя существуют юридические тонкости, которые дают возможность оформить договор, не называя его как предварительный, но это сможет сделать только юрист.

Когда предварительный договор, является нотариально заверенным, следует внимательно ознакомиться с его пунктами. Важным значением является отметка «задаток» или «аванс» передает покупатель, это совсем разные вещи. Вы уже ознакомлены с тем, что «задаток» не возвращается покупателю в случае несоблюдения им условий соглашения. Если же в Вашем предварительном договоре указан «аванс», следует знать, что он подлежит возврату покупателю в полном объеме, даже если тот передумал покупать недвижимость.

В результате того, что задаток обычно составляет несколько сотен долларов, обманутые покупатели не торопятся подавать в суд. Это играет на руку мошенникам, которые на «задатках» зарабатывают себе на жизнь.

Недвижимое имущество, полученное в наследство.

Одними из рисковых видов недвижимости являются квартиры и дома, полученные в наследство. Дело здесь в том, что приобретая такое жилье, покупатель может его потерять, если появится новый наследник, который станет оспаривать сделку в суде. Когда он докажет свое право на долю жилья в приобретенном покупателем доме или квартире, договор купли-продажи будет расторгнут. Покупателю же должна вернуться сумма, официально уплаченная им при приобретении недвижимости. Дополнительные расходы на оформление квартиры и ремонт в большинстве случаев не возвращаются. При том, если даже суд и вынесет решение вернуть Вам средства в указанном соглашением объеме, это совсем не означает, что продавец это сразу сделает.

Также есть риск пострадать в случае, когда в договоре купли-продажи указана меньшая сумма, чем та, за которую продается жилье. Делается это для того, чтобы уменьшить процент государственного налога. 

Сэкономив 1000-2000 грн., покупатель может существенно пострадать и вместо оплаченных 500 тыс. при покупке квартиры в Киеве, вернуть только 300 тыс., как указано в соглашении.

Более жесткие штрафные санкции.

Рассматривая дела на практике можно обратить внимание, что договор купли-продажи дополняется некоторыми предписаниями, которые обеспечивают для покупателя определенные гарантии. Таких дополнений в договоре может быть несколько, всего же их существует много. Например:

Перепланировки в квартире не было;

Стены в квартире не поражены грибком;

Отсутствуют любые дефекты;

По данному адресу больше никто не зарегистрирован и тому подобное.

В каждом из этих случаев прописываются свои штрафные санкции, которые начинают действовать в случае невыполнения условий договора или расторжении соглашения. Размер этих штрафов может быть различным, в большинстве случаев он примерно равен сумме, которая пошла на судебные издержки, если конечная сделка купли-продажи не состоится.

Недвижимость принадлежит человеку, находящемуся в тюрьме или временно отсутствующему по другим обстоятельствам.

После того, как лицо отбудет свой срок, оно имеет полное право на долю жилья, даже если недвижимость уже была продана. Большинство таких афер происходит, когда прописанное лицо не было участником приватизации из-за временного отсутствия. Когда же собственник доли имущества возвращается, то в судебном порядке может оспорить акт приватизации, документ признается недействительным, а это значит, что отменяются и другие соглашения, которые были заключены после него и на его основании. 

Таким образом, покупатель может вообще потерять жилье, или получить незапланированного сожителя.

Помните, что лицо, которое находится в местах лишения свободы нельзя выписать принудительно, после возвращения оно может быть прописано вновь. Даже если на момент продажи жилья, заключенный в нем не был зарегистрирован, это не значит, что он отказался от своей доли, подтверждать это должны только документы.

Риск купить квартиру без согласия одного из супругов.

Если продавец находится в браке, он не имеет права продавать жилье без нотариально заверенного согласия второй половины. Если такая сделка состоялась, она может быть оспорена в суде и признана недействительной. Разрешение на продажу требуется и в случаях, когда муж и жена в разводе, если имущество считается совместным. 

Когда недвижимость оформлена на одного из супругов, необходимо тщательно проверять, не находится ли он в браке.

Продажа недвижимости по доверенности.

Если Вы выбрали квартиру в Киеве, которая продается по доверенности, следует проверить её на подлинность. Лучшим вариантом будет встреча или телефонный разговор с владельцем жилья для выяснения всех обстоятельств и обсуждения условий. Если посредник отговаривает Вас от такого разговора, ссылаясь на то, что связи с владельцем на данный момент не имеет, такие действия должны вызывать недоверие покупателя. Могут быть недостоверными и договора поручения, например, заключенный после освобождения, обнаружил в своем жилище посторонних лиц, которые уже были собственниками квартиры. Как впоследствии оказалось, начальник колонии, где отбывал наказание мужчина, подделал доверенность на продажу квартиры, которая потом была уже неоднократно перепродана.

Еще один случай продажи недвижимости по доверенности, что был обжалован: поручение было выдано в тот период, когда владелец квартиры вообще находился за границей. И в первом, и во втором случае благодаря сноровке профессиональных адвокатов потерпевшие выиграли дела в суде. В первом примере мужчине просто вернули жилье по решению суда, так как доверенность признали поддельной, но пострадали последние покупатели, которые остались без жилья. Во втором варианте суд постановил вернуть деньги пострадавшей стороне, но оказалось, что у последних продавцов этой недвижимости средств уже не было. Поэтому при покупке рискованной недвижимости не все могут рассчитывать на реституцию.

Психические болезни владельца недвижимости.

При покупке недвижимости следует быть осмотрительными, даже при покупке жилья по доверенности следует общаться с владельцем жилья, чтобы удостовериться в его адекватности. Были случаи в судебной практике, когда сделки признавались недействительными, если владельцы находились на учете в наркологических или психических диспансерах.

Пользуйтесь услугами честного и проверенного нотариуса.

Ни в коем случае не приставайте на предложение агентства недвижимости или самого продавца воспользоваться услугами предложенного ими нотариуса. Этот профессионал должен быть проверенным, поэтому выбирайте его самостоятельно или по рекомендации родных и друзей, которые уже имели с ним дела. В противном случае нотариус, предложенный продавцом, может быть с ним в сговоре. Существовали случаи, когда сделки совершались даже без присутствия владельца, и при этом оформлялись от его имени.

Недвижимое имущество с обременением.

Есть случаи, когда недвижимость продается в короткий срок и по заниженной цене. Даже тщательная проверка ничего дать не может, если на это имущество наложен арест решением суда, а в общем реестре это не значится. После решения суда по наложению ареста, информация в общий реестр попадает только через несколько дней, этим могут воспользоваться мошенники.

Несоответствие адреса.

Бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указывается другой адрес, а не координаты жилья, которое Вам показывали. Подставная квартира может быть хуже в плане ремонта и не соответствовать заявленной площади. Поэтому тщательно проверяйте все нюансы, даже небольшое расхождение может привести к тому, что вы приобретете совсем другую недвижимость.

Проверка размера и кадастрового номера земельного участка.

Если приобретается жилой дом или какая-то другая постройка, покупатель получает права и на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена. Это условие является существенным и предусматривает приобретение прав собственности при покупке недвижимости (многоквартирные дома сюда не входят).

Риск потерять средства за недостоверные ценовые данные, внесенные в договор.

Часто экспертная оценка не соответствует имеющейся цене недвижимости, более того она ниже, чем та, за которую продается квартира. Стороны договариваются между собой, вносят в договор сумму экспертной оценки, хотя расчет осуществляется по рыночной стоимости. Это позволяет им сэкономить на налогах. Но если такой договор будет признан недействительным, то покупателю вернут только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверка объекта недвижимости на наличие перестроек.

Имеющаяся квартира должна полностью соответствовать заявленному плану. Если в ней произошло переоборудование, перепланировка, то это должно отражаться и в техническом паспорте. Если же таких сведений нет, следует указать их в договоре, тогда продавец должен будет уплатить штраф, который, кстати, является незначительным. Это касается тех объектов продажи, перепланировка в которых не нанесла вреда другим помещением. В судебной практике был случай, когда перестройка в квартире повлекла потерю дымовой тяги в соседнем доме. Владельцу купленного жилья пришлось все переделывать привлекая специалистов, на это он уже потратил собственные средства.

Риском может стать измененный недавно паспорт.

К такой манипуляции прибегают мужчины или женщины, которые хотят скрыть продажу недвижимости от своей второй половины. Обычно они имеют новый паспорт, недавно выданный, без пометки о браке. Если такая сделка состоится, она может быть оспорена в суде одним из супругов. Это может привести к полному аннулированию договора.

Обращайте внимание на срок предварительной покупки или продажи.

Первое, на что надо обращать внимание, это на то, как было приобретено право собственности на недвижимость предыдущим владельцем, нынешним продавцом. Чем дольше недвижимость находится в его собственности, тем лучше. Исковой срок длится 3 года, хотя существуют ситуации, когда судопроизводство осуществляется и при нарушенных сроках исковой давности.

Защищая в суде свои права, следует заручиться помощью опытного адвоката, ведь положительный исход дела на 80% зависят от него. Правильную тактику защиты сможет выбрать только профессионал. Он разберется, где нужно подавать виндикационный иск, а где надо апеллировать о признании сделки недействительной. В целом же мы не рекомендуем покупать проблемное жилье, даже если его цена очень привлекательна.

Оставить заявку на звонок:

Мы находимся здесь:

Добавить комментарий