Ви знаходитеся на сайті юриста з нерухомості.
Супровід угод купівлі-продажу квартир.
Перевірка ділової репутації продавців, перевірка договорів, документів, складання договорів.
Аналіз договорів, згідно яких ви хочете придбати нерухоме майно як на первинному ринку, так і на вторинному.
Купівля нерухомості в Києві – це з одного боку завжди надійне і прибуткове вкладення грошей, але з іншого боку це ризикований крок. Пройшли ті часи, де перевірка нерухомості зводилася тільки до особистих гарантій продавців і ґрунтувалася тільки на довірі. Реалії сьогодення такі, що у половині випадків продаж нерухомості здійснюється не з метою продати старе і купити щось нове краще і новіше, а з метою позбутися проблемного майна. Виною всьому стало стрімко розвинуте іпотечне кредитування, що приводить до того, що люди, не замислюючись про завтрашній день, почали масово скуповувати квартири за кредитні кошти. Причому, ніхто особливо і не аналізував свої можливості, дають кредит, значить потрібно брати, а потім розберемося. Все це призвело до того, що на ринку нерухомості виникла велика кількість проблемних квартир з певними обтяженнями.
На сьогоднішній день, жодна розсудлива людина не буде купувати квартиру, не проконсультувавшись з юристом і не перевіривши її на наявність обтяжень, судових спорів, або прав з боку третіх осіб. Хоча ні, знаходяться, і досить часто, люди, які спочатку роблять, а потім біжать до юриста. Іноді необдумані рішення приводять до дуже плачевних ситуацій. Вартість перевірки нерухомості у юриста складає близько 100$, але ця перевірка може вберегти вас від подальших спорів, витрати на які перевищать 1000$, або зовсім від втрати купленої нерухомості. У випадку з купівлею нерухомості витрати на юриста завжди виправдані.
Які послуги юриста з нерухомості ми пропонуємо?
Надаємо юридичні послуги з нерухомості.
Юридично супроводжуємо нотаріальні операції з нерухомістю: купівля-продаж, дарування, отримання у спадщину, отримання нерухомості у власність за договором довічного утримання. Допоможемо провести державну реєстрацію нерухомості (будинку, землі, квартири) у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. На сьогоднішній момент придбання будь-якої нерухомості, без участі в угоді юриста з нерухомості, може стати в подальшому великою проблемою, оскільки на ринку нерухомості існує багато шахрайських схем при яких ви можете залишитися і без грошей і без придбаної нерухомості.
Здійснюємо юридичний супровід угод з нерухомістю.
Якщо ви хочете купити будинок, квартиру, землю, гараж, нежитлове приміщення, або інше нерухоме майно, краще перестрахуватися і звернутися за консультацією до юриста з нерухомості.
Витрачені на консультацію юриста з нерухомості гроші, непорівнянні з тими втратами, які ви можете понести в подальшому, в разі, якщо потрапите на недобросовісних продавців.
Продавці зазвичай хочуть приховати негативні факти щодо нерухомого майна, яке продається. Купуючи квартиру, ніхто з продавців вам не скаже, що стосовно квартири на сьогоднішній момент тривають судові тяжби, накладено арешт в межах виконавчого провадження або в рамках боргу за кредитом, є спадкоємці, які претендують на частину квартири, або сам продавець у судовому порядку визнаний недієздатним. Юрист з нерухомості попередньо проаналізує надані продавцем документи, перевірить правовстановлюючий документ, перевірить право продавця на здійснення правочину, перевірить чи не йдуть якісь судові спори щодо нерухомості, перевірить спадкову справу, порадить, що потрібно зробити щоб перевірити ділову репутацію продавця.
Звернення до юриста з нерухомості дозволить уникнути безлічі ризиків при покупці нерухомості, таких як:
- Пред’явлення третіми особами прав на нерухомість. Поява спадкоємця, якого не включили до складу спадкоємців при спадкуванні спірної нерухомості; оспорювання угоди дружиною продавця, яка не давала згоду на відчуження майна; оспорювання угоди дружиною попереднього власника, оспорювання угоди цивільною дружиною продавця. Також не варто забувати про права дітей, якщо перед підписанням договору відчуження квартири або будинку була знята з реєстрації дитина з порушенням чинного законодавства, то угода купівлі-продажу квартири вмить буде визнана недійсною за позовом органу опіки та піклування.
- Невідповідність правовстановлюючих документів законодавству або підробка документів.
- При здійсненні операції з нерухомістю важливо проконтролювати, щоб у договорі були дотримані істотні умови, інакше він може бути визнаний недійсним через суд.
- У нотаріуса немає обов’язку перевіряти відповідність договору чинному законодавству України, він тільки посвідчує договір.
- Вказані нюанси потрібно довірити досвідченому юристу з нерухомості. Потрібно стежити, щоб на момент угоди були в наявності всі необхідні для продажу документи, не було зареєстровано неповнолітніх дітей, повністю сплачені комунальні платежі.
- Велика невідповідність експертної вартості нерухомості в порівнянні з її реальною вартістю. На цій підставі угоду недійсною звичайно не визнають, але подальші проблеми з податковою вам забезпечені.
- Наявність на майні будь-якого роду обтяжень, іпотек, арештів. Абсолютно реально може виникнути ситуація, що майно було арештоване, або перебувало в іпотеці в якомусь банку, і на якомусь з етапів продавцеві через суд, або з використанням інших (можливо незаконних) методів, вдалося зняти арешт, або інше обтяження. Природно, що продавець побіжить відразу продавати таке майно, причому якомога швидше. На момент угоди з нерухомістю начебто все в порядку, але вже після покупки, третя сторона або оскаржить судове рішення, яким було знято арешт, або доведе в суді або правоохоронних органах незаконність зняття іпотеки. У підсумку арешт або іпотека повертаються, і вам доведеться попрощатися з придбаною нерухомістю.
- Укладення несумлінним продавцем будь-яких угод, у тому числі і попередніх, відносно нерухомого майна, яке продається, в тому числі і реєстрація юридичної особи за місцем знаходження нерухомості.
- Супровід угод з нерухомістю.
- Крім консультацій юриста з нерухомості, ви отримаєте повний супровід операції з нерухомістю, допоможемо зібрати і перевірити необхідні для угоди документи. Якщо вже вийшло так, що ви стали жертвою шахраїв, або просто потрапили в ситуацію, в якій у вас намагаються відібрати нерухомість, сміливо звертайтеся до нас, ми допоможемо виплутатися з будь-якої складної ситуації з мінімальними втратами.
Наведемо реальний приклад з нашої практики:
Продавши будиночок під Києвом, Вікторія шукала недорогу квартиру в столиці України. Передивившись багато оголошень в Інтернеті, на очі їй попалася затишна квартира на Троєщині. Зателефонувавши за вказаним в оголошенні телефоном, Вікторії відповів якийсь Микола, який повідомив, що квартира дійсно продається за невелику ціну. Квартира Вікторії дійсно сподобалася, і сторони домовилися про дату вчинення правочину у нотаріуса. У призначений час угода була успішно проведена у нотаріуса, Вікторія отримала ключі від квартири за винятком одного нюансу, продавцем квартири виступав якийсь Василь. Цей нюанс Вікторію не збентежив, оскільки вона звикла довіряти людям. Минав час, Микола, як і обіцяв, протягом декількох днів звільнив помешкання, і Вікторія взялася облаштовувати своє нове житло.
Але через один місяць, до неї заявився колишній власник Микола і повідомив, що буде з нею жити, і взагалі, він в суді оскаржує продаж квартири та інші договори, які укладалися перед цим.
Як надалі з’ясувалося, Микола, у свій час, взяв крупненьку суму в кредитному союзі під заставу своєї квартири. Само собою, щось не склалося, і у Миколи утворився борг. Кредитний союз продав борг за кредитом Василю, який займається колекторською діяльністю. Василь, по накатаній схемі, прийняв у власність іпотечну квартиру Миколи, використовуючи іпотечне застереження, і почав виселяти боржника з його майна. Шляхом взаємних непорозумінь та образ, Василь і Микола все-таки прийшли до рішення продати іпотечну квартиру за ціною трохи нижче ринкової, частину грошей повинен був забрати Василь, як кредитор, а залишок повинен був дістатися Миколі. Саме з цієї причини Микола, як колишній власник іпотечної квартири, проводив її показ і домовлявся про всі нюанси, а продавцем в угоді купівлі-продажу виступав Василь.
Після продажу квартири, між Василем і Миколою виникли розбіжності щодо розподілу отриманих коштів, і Микола вирішив відстояти свої права в суді.
Першим ділом він подав позов до суду про його вселення в спірну квартиру. І ми, як юристи, повинні сказати, що у нього є всі шанси виграти такий суд, оскільки існує позиція Верховного Суду, яка говорить про те, що якщо іпотечна квартира була куплена не за кредитні кошти, то колишній власник виселенню з неї не підлягає. Після першого позову, до суду надійшов другий позов про скасування факт прийняття у власність Василем іпотечної квартири. Відповідно, якщо другий позов буде задоволений, то Миколі залишиться тільки подати в суд третій позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного між Василем і Вікторією, і витребування нерухомості назад собі у власність.
Зі свого боку, Вікторія намагалася висунути претензії до нотаріуса, який посвідчував угоду купівлі-продажу квартири, на що нотаріус відповів: «А ви що не знали що квартира проблемна?».
Ось реальний приклад, коли людина не проконсультувавшись з юристом і не перевіривши придбану квартиру, має всі шанси втратити і гроші і куплену нерухомість. У такій ситуації, будь-який юрист відповів би, що угода дуже ризикована, і краще пошукати іншу квартиру.
У нас була клієнтка, яка хотіла купити квартиру в Києві, ми перевірили і «забракували» її, вона знайшла другу квартиру і знову прийшла до нас, ми перевірили і знову наші рекомендації були негативними, і тільки на третій раз ми дали ствердну відповідь. Ось реальний приклад свідомого ставлення до купівлі нерухомості, якщо юрист сказав ризиковано, значить ризиковано, і тільки після повного узгодження вона уклала угоду купівлі-продажу.
Консультація юриста з нерухомості.
У нас можна проконсультуватися з юристом щодо майбутньої угоди. Якщо ви збираєтеся укласти угоду купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку, то консультація вам як така не потрібна, вам необхідна тільки перевірка нерухомості. У більшості випадків консультації потребують люди, які вкладають гроші в покупку нерухомості на первинному ринку. Тут дійсно треба бути обережним, і перед укладенням договору з ФФБ бажано проконсультуватися з юристом. Зрозуміло, що на 100% ніхто з юристів не зможе вам гарантувати що той чи інший забудовник завершить будівництво, але як мінімум ми володіємо інформацією про ділову репутацію забудовників та управителів ФФБ.
Консультація не обмежується часом, проведеним в нашому офісі, якщо ви щось забули запитати, чи змінилася ситуація, ви спокійно можете нам зателефонувати, і по телефону безкоштовно поставити додаткові питання.
Перевірка нерухомості.
Алгоритм перевірки нерухомості на первинному ринку значно відрізняється від алгоритму перевірки на вторинному ринку. Враховуючи те, що для аналізу документів і перевірки нерухомості нам потрібен час, оптимальніше всього буде надіслати нам на електронну пошту або вайбер всі наявні у вас документи. В такому випадку, юридичний висновок щодо нерухомості ви отримаєте на емейл. Якщо кількість документів значна, і їх сканування займе багато часу, то в такому випадку, звичайно ж, краще передати нам документи для аналізу в паперовому вигляді. Для аналізу великої кількості документів нам необхідно як мінімум чотири години, тому, в такій ситуації, краще спочатку завезти нам документи, а результат перевірки ми можемо вам повідомити по телефону.
Перевірка первинного ринку:
Аналіз схеми інвестування, аналіз договору і схеми спільного будівництва, перевірка на наявність рішень судів, арештів, рішень судів про стягнення, іпотек та обтяжень. Перевірка ділової репутації забудовника, вже побудованих об’єктів, досвіду, термінів виконання робіт, позитивні та негативні відгуки. Перевірка документації пов’язаної з землею під будівництво, договорів, що дають право забудовнику на спорудження об’єкту нерухомості на земельній ділянці, терміни оренди, сервітуту, суборенди. Перевірка всієї дозвільної документації, що стосується самого будівництва.
Перевірка вторинного ринку:
Аналіз історії об’єкта нерухомості і правовстановлюючих документів. Аналіз схеми отримання попереднім власником нерухомості у власність. Перевірка наявності іпотек, арештів, заборон, кредитів на предметі нерухомості або попередньому власнику. Перевірка сімейного стану попереднього власника, перевірка наявності цивільної дружини. Перевірка можливих спадкоємців з правами вимоги. Перевірка реєстрів судових рішень щодо нерухомого майна та попереднього власника. Перевірка повноважень підписанта, якщо нерухомість продає юридична особа, або особа по довіреності.
Трохи інформації про ФФБ.
Що таке фонд фінансування будівництва (ФФБ) простими словами? На наш погляд, це глобальні махінації в сфері будівництва, далі ми пояснимо чому. Раніше, існував закон про інвестиційну діяльність, та фізичні особи, які бажали вкласти гроші в новобудову, укладали договори напряму із забудовниками — інвестиційними компаніями.
Інвестиційна компанія була глобальним забудовником, яка відповідала перед інвесторами за всіма зобов’язаннями інвестиційного контракту, включаючи строки будівництва та зобов’язання щодо сплати пені за прострочення введення будинку в експлуатацію. Ви в будь-який момент могли відмовитися від об’єкта інвестиції і повернути вкладені гроші. Таким компаніям було що втрачати, і вони дорожили своєю репутацією намагаючись дотримуватися строків будівництва, оскільки за порушення строків була передбачена пеня.
У 2003 році був прийнятий закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном під час будівництва житла та операціях з нерухомістю», який ввів таке поняття як ФФБ. У чому полягає сенс ФФБ? А в тому, що ніхто ні за що не відповідає. ФФБ – це прокладка між вами та забудовником. Причому створена вона для того, щоб ви не могли а ні повернути назад свої кошти, а ні стягнути пеню за порушення строків будівництва. Ви укладаєте договір з ФФБ, який в свою чергу як управитель укладає договір із забудовником і перераховує ваші гроші йому на рахунок. Причому забудовник перед вами не несе ніякої відповідальності ні за строки будівництва, ні за повернення грошей. Якщо ви надумаєте відмовитися від об’єкту інвестування і повернути свої кошти, ви подаєте відповідну заяву у ФФБ, а ФФБ в свою чергу готує відповідний лист на забудовника (якщо у фонді немає грошей, а їх немає завжди), і тільки якщо забудовник перерахує на ФФБ необхідну суму, то ви зможете отримати назад вкладені кошти, а якщо ні, то вибачте…. Причому з позовом у суд до забудовника ви звернутися не можете, тому що у вас договору з ним немає, а з позовом до ФФБ також звертатися марно, оскільки він тільки управитель, і не відповідає за дії забудовника. Виходить замкнуте коло. Аналогічна ситуація і з приводу пені. У вас в договорі ФФБ взагалі не може бути передбачена ніяка пеня, оскільки управитель не відповідає за дії забудовника. Пеню за прострочення здачі будинку в експлуатацію можна передбачити тільки в договорі між ФФБ та забудовником, але обов’язок сплати пені то виникне у забудовника перед ФФБ, і вам від цього не легше, тим більше, що це питання вони там якось вирішать і без вас.
У разі банкрутства забудовника:
Раніше, у випадку банкрутства забудовника за інвестиційними контрактами, можна було в суді заявити свої вимоги кредитора і хоч частково повернути вкладені гроші. Як мінімум на продаж були б виставлені крани, тягачі, камази та інша будівельна техніка. Зараз, від банкрутства забудовника не застрахований ніхто. Уявіть, що ваш забудовник почав банкрутувати. Подати які-небудь вимоги в процедурі банкрутства забудовника ви не можете, у вас з ним немає договору. Ви біжите у ФФБ і говорите: «Що мені робити, будинок не добудований, а забудовник банкротиться?». Знаєте, що ви почуєте у відповідь? «Ми цим займаємося». За законом управитель від імені всіх інвесторів зобов’язаний у процедурі банкрутства заявити кредиторські вимоги. Але чи буде це зроблено, яким чином буде розпродаватися майно банкрута, ви цього ніколи не дізнаєтеся, і грошей своїх не побачите.
Послуги щодо інвестування в новобудови.
Крім вищевикладеного, надаємо послуги з вичитки існуючих договорів із забудовниками або управителями, внесення в дані договору змін та правок, складання договорів з нуля. Участь у переговорах, обговорення проблемних ситуацій, узгодження договорів, послуги по розірванню договорів і проведення взаємозаліків у разі, якщо інвестування проходило за кредитні кошти.
Отримання квартири в новобудові.
Правильне складання документів під час отримання вже побудованої квартири може вберегти вас від подальших проблем.
Передача квартири інвестору здійснюється після введення будинку в експлуатацію, проведення контрольних замірів з боку бюро технічної інвентаризації, фінальних розрахунків за додаткові квадратні метри.
Передача квартири від забудовника або ФФБ до інвестора здійснюється шляхом підписання акта приймання-передачі. Саме з моменту підписання акту приймання-передачі ви стаєте власником квартири, а не власником майнових прав. Так, право власності на неї ще потрібно зареєструвати в реєстрі речових прав на нерухоме майно, але то вже формальності.
Не варто формально ставитися до процедури підписання акту приймання-передачі, після його підписання наступають певні юридичні наслідки, а саме:
Відповідальність за збереження майна переходить до вас. Тобто, ви несете ризики обвалу, затоплення квартири, пожежі тощо. І якщо це трапиться, квартиру вам доведеться відновлювати за власні кошти. А якщо це сталося б на етапі будівництва, то забудовник своїми силами був би зобов’язаний відновити квартиру.
Підписанням акту приймання-передачі ви підтверджуєте, що ніяких претензій у вас до забудовника немає. Після підписання цього документа, забудовник не зобов’язаний усувати будь-які недоліки, тріщини в стінах, дефекти внутрішньо оздоблювальних робіт. Тому перед підписанням акту, в обов’язковому порядку, потрібно разом з фахівцем провести огляд квартири на предмет наявності прихованих дефектів будівництва, якості малярних робіт, відповідності технічних характеристик побудованого об’єкта технічній документації. Якщо в технічній документації вказано, що забудовник встановлює пластикові вікна та сантехнічні вузли, значить, вони повинні бути, і повинні справно виконувати свою функцію. Всі ці нюанси потрібно перевіряти перед отриманням квартири, оскільки після цього, ви вже не зможете пред’явити претензії щодо якості виконаних робіт.
Ціни:
Консультація юриста з нерухомості — 500 грн.
Перевірка юридичної чистоти нерухомості — 2500 грн.
Виїзд юриста на угоду в Києві — 2500 грн.
Вичитка інвестиційних договорів (новобудова) — 2000 грн.
Повний супровід угоди – від 3000 грн.
Виїзд, огляд, допомога в отриманні квартири в новобудові (зауваження до акту приймання-передачі) — 3000 грн.
Допоможіть, будь ласка, у вирішенні даного питання. Була придбана квартира у с. Софіївська Борщагівка. Власником є мій батько, інвалід 2 групи (1 категорія),учасник ліквідації наслідків на ЧАЕС, ветеран військової служби.
Питання стосовно отримання пільг на ЖК послуги. Питання в тому, що на даний момент сам ЖК не знаходиться на балансі ні в яких службах ( по ел.документам ДАБІ введений в експлуатацію) та жодних документів у друкованому вигляді на будинок забудовник не надає. Мешканці хотіли створити ОСББ, але це неможливо без відповідних документів, крім того, будинок документально не багатоквартирний, на поквартирний облік теж, звісно, не переведений. Приблизно з осені минулого року забудовник організував роботу власного ЖЕКу. Деякі мешканці ЖК підписали договори, згідно з якими має здійснюватись оплата за ж-к послуги. Плата за воду входить в прибудинкову територію, не за показами лічильника, електроенергія окремо, вказується як «компенсація вартості». Та головна проблема будинку в тому, що він повністю електрифікований і взимку світло вибивало, образно кажучи, кожних 5 хв. через перенавантаження, тому що необхідно встановлення техпідстанції для таких будинків на електриці. Через це багато мешканців не підписують договори, забудовник же на зборах не обіцяє встановлення необхідного тех.обладнання. Відповідь така: поки йде будівництво (добудовують другу частину будинку, незалежної від цієї, що вже збудована), світло буде, хоч і з перебоями. А що далі- це вже питання.
Недавно пішли чутки, що ЖЕК відключатиме світло, воду тим, хто не заключив договори і, відповідно, не платить за ж-к послуги . Після цього ЖЕК почав розносити платіжки із заборгованістю за ці послуги, навіть тим, хто не підписував договір.
На даний момент батько у квартирі постійно не проживає, договір з ЖЕК не підписував. Платіжку також отримав, там вказано заборгованість за прибудинкову територію, електропостачання. На початку цього року подали документи на отримання пільг у соціальний захист, але, звісно нам сказали, що пільги ними надаватись не будуть, поки будинок не на балансі, потрібно вирішувати це питання у самому ЖК. Пізніше звертались у ЖЕК, конкретної відповіді надано не було, сказали, що їх юрист ще вирішує питання. Крім того, потім дали зразок договору, де було змінено пункт стосовно надання пільг. Тобто, пільги будуть враховані «після підписання даного договору, подання відповідних заяв і надання необхідних копій документів». Хоча документи подавали їм і раніше, але їх юрист так і не надав відповіді лише змінили оцей пункт в договорі. Потім – карантин, ніхто не давав ніякі відповіді. Варто ще сказати, що на деяких етапах будівництва дім просушували з допомогою електричних обігрівачів і світло брали з квартир, потім обіцяли «обнулити» лічильники, але так цим теж ніхто конкретно не зайнявся. . І ось тепер ці платіжки із заборгованістю, без врахування пільги і «відмінусування» тієї електроенергії, використаної для сушки приміщень.
Восени батько планує переїжджати у квартиру, незрозуміло, які подальші дії будуть правильними , чи підписувати договір чи ще раз звертатись стосовно пільг…
Договір не підписуйте.