Іпотека Україна - ТОП 20 правових висновків Верховного Суду

1. ЦІНА НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ Є ІСТОТНОЮ ОБСТАВИНОЮ У СПОРАХ ПРО СКАСУВАННЯ РІШЕННЯ РЕЄСТРАТОРА.

Спори про скасування рішень реєстраторів, прийнятих в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», є цікавими і складними. Тішить, що суди перестають формально до них відноситися («гроші брав? то треба віддавати» 🙂 ).

Постанова КГС ВС від 19 червня 2019 року у справ № 917/2101/17:

«Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки», в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин:

«Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.»

В п.7.1.2 іпотечного договору сторони встановили, що набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору здійснюється у порядку, передбаченому ст.37 ЗУ «Про іпотеку». При цьому, ціною придбання іпотекодержателем у власність предмету іпотеки є ринкова вартість предмету іпотеки, яка визначається незалежним суб`єктом оціночної діяльності, визначеним за вибором іпотекодержателя.

Отже і законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц, в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною. З урахуванням в т.ч. і викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення про задоволення позову.

Предметом розгляду справи №306/2053/16-ц також було скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно і позов, зокрема, обґрунтовувався відсутністю інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог.

З урахуванням викладеного, колегія суддів касаційного суду не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, що обставини щодо оцінки майна не входять до предмету доказування у межах предмету позову у цій справі, а іпотекодавець може оспорювати оцінку майна виключно при розгляді його вимог щодо відшкодування різниці між вартістю майна та розміром забезпечених іпотекою вимог (за умови його 90 відсоткового перевищення) в окремому позовному провадженні, та доходить висновку, що апеляційним судом необґрунтовано не розглянуті доводи позивача, що вказаний звіт про оцінку не є належним доказом у справі, оскільки оцінка майна проведена з порушенням вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003».

Резолюція: на новий розгляд в апеляцію.

2. Договір оренди предмета іпотеки, укладений без згоди іпотекодержателя, – НІКЧЕМНИЙ

(але ж весь цей час орендар покористувався майном, тому не все надаремно ) 🙂

Постанова ВП ВС від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц

… суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір оренди № 7 від 31 січня 2015 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 ЦК України -нікчемним. При цьому суди правильно задовольнили позовні вимоги, зобов`язавши ТОВ «Мед-Сервіс Юг» звільнити вбудоване нежитлове приміщення, оскільки підстав для користування цим приміщенням не вбачається.

3. ІПОТЕКА І СУБРОГАЦІЯ

Суборгація – це коли іпотекодавець, який виконав основне зобов`язання повністю або в частині, має право вимагати від боржника відшкодування сплаченої суми.

У справі № 910/22722/17 іпотекодавець стягнув з Приватбанку кошти у розмірі 24 977 962,00 грн., сплачені на користь Кредитора (НБУ) (постанова КГС ВС від 04 червня 2019 року)

4. І знову про ВИСЕЛЕННЯ З ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛА

Насправді проблемне питання, яке істотно нівелює інститут іпотеки (так, так, це думка адвоката, який захищає боржників у кредитних відносинах).

Отже, є ч. 2 ст. 09 ЖК «Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду».

От приклад :постанова КЦС ВС від 29 травня 2019 року у справі № 754/13376/15-ц:

1 купив у 2 квартиру, 80 % заплатив, а решту 1 «позичив» у 2 і через 2 місяці віддав цю ж квартиру в іпотеку під позику.1 позику не віддав, 2 зареєстрував квартиру на себе по 37-й статті, але виселити 2 не може, оскільки, як вважає ВС «спірна квартира фактично придбавалась не за рахунок позичених (кредитних) коштів, а переважно за власні кошти…тобто відповідачем за зустрічним позовом фактично було сплачено позивачеві за зустрічним договором майже 85% вартості спірної квартири.»

Питання: в чому ж цінність такої іпотеки (залишим за дужками обов’язок 1 повернути 2 різницю 90 % від перевищення вартості іпотеки над сумою боргу – це окрема проблема, розкажу якось).

Пам’ятайте про базову в цій категорії справ Постанову ВП ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц.

Також нагадаю юридичні аномалії, які виникали в практиці ВС:

1. Постанова від 19 грудня 2018 року від справа № 635/106/14-ц, № в реєстрі т78977676: «Оскільки іпотечна квартира була придбана і за кошти іпотекодавця, і за кредитні кошти, то правових підстав для виселення зі спірного житла без надання відповідачам житла немає» (висновок ІМХО суперечить ч. 2 ст. 109).

2. Моя улюблена постанова від 07 червня 2018 року в справі № 456/1303/13-ц п, № в реєстрі 74687773. — Судом встановлено, що власник забезпечений іншим житлом, більше ніж два роки не проживає у спірній квартирі, натомість здає її в оренду, зазначена квартира не є єдиним житлом, але всі ці обставини не мають правового значення для справи. В позові про виселення відмовлено (WTF???).

5. ВП ВС: ПЕРЕМОГА НАД ПУРИЗМОМ і ЕПІК ФЕЙЛ

Надзвичайно цікава постанова ВП ВС від 24 квітня 2019 року у справі N 521/18393/16-ц про скасування рішення сумновідомої нотаріуски Кобелєвої про реєстрацію права власності на предмет іпотеки в інтересах такого ж чобота до пари ТОВ «Кей-Колект».

І.

Позивач визначив відповідачем нотаріуса, а Кей-Колект – третьою особою. Це неправильно, має бути навпаки (див постанови ВП ВС від 29 серпня 2018 року у справі № 686/17779/16-ц та від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16).

ІІ.

Підставами позову було (а) відсутність повноважень в нотаріуса і (б) неналежне повідомлення іпотекодавця.

ЩОДО ПУРИЗМУ

Встановивши ці два порушення і неправильний склад сторін спору, ВП ВС залишила в силі рішення судів, якими позов задоволено,з таких міркувань:

« Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).

Також Велика Палата Верховного Суду вважає, що ТОВ «Кей-Колект» як суб’єкт цивільних процесуальних та спірних матеріальних правовідносин одержав захист особистих суб’єктивних прав і охоронюваних законом інтересів, беручи участь у справі як третя особа, яке не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача, оскільки зазначені особи мають загальні процесуальні права і обов’язки осіб, які беруть участь у справі, встановлені в статті 27 ЦПК України у редакції, чинній на момент розгляду справи судом першої інстанції, а також в статті 43 ЦПК України у редакції, чинній на момент перегляду справи апеляційним судом, які використані останнім, у тому числі шляхом апеляційного та касаційного оскарження судових рішень».

БРАВО ! БРАВО! БРАВО!

На противагу цій постанові наведу недавню постанову КЦС ВС від 03 квітня 2019 року у справі № 686/20502/16-ц , де ВС однозначно встановивши про порушення при реєстрації заборони, встановленої Законом України «Про мораторій на стягнення майна …» відмовив в позові, через АНАЛОГІЧНЕ неправильне визначення сторін спору (реєстраторі – відповідач, новий власник – ІІІ особа), чим породив ще один спір із завідомо визначеним результатом, але судовою тяганиною.

ЕПІК ФЕЙЛ

Суди вважали, що рішення Єговової від 16.12.2015 року (!!!) є протиправним, оскільки нотаріус, будучи наділеним повноваженнями державного реєстратора (за винятком тих, які передбачено пунктами 4, 6 частини першої статті 9 Закону N 1952-IV), може реалізовувати їх лише разом з вчиненням нотаріальної дії, зокрема при посвідчені ним правочину, внаслідок якого в особи виникає речове право на об’єкт нерухомості (частина 9 статті 15 Закону N 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

У такому випадку нотаріус одночасно з вчиненням нотаріальної дії проводить і державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно відповідно до статті 15 Закону N 1952-IVв редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин.

АЛЕ ТАКИЙ ВИСНОВОК НЕПРАВИЛЬНИЙ!!!

Нотаріуси набули право здійснювати реєстраційні дії щодо речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальних дій щодо такого майна з 13 грудня 2015 року, а саме з дня набуття чинності Законом № 834-VIII (див. Постанову ВС від 14 серпня 2018 року у справі № 826/11388/16).

6. ЧЕРГОВИЙ ПЕРЕВОРОТИК В ІПОТЕЦІ ВІД ВП ВС:

Якшо є договір про задоволення вимог іпотекодержателя (або іпотечне застереження), то позов про продаж предмета іпотеки по ст. 38 — неналежний спосіб захисту

Постанова Великої Палати ВС від 29 травня 2019 року в справі № 310/11024/15-ц:

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону,можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосібзадоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону, є неналежним способом захисту.

7. ЦІНА НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ Є ІСТОТНОЮ ОБСТАВИНОЮ У СПОРАХ ПРО СКАСУВАННЯ РІШЕННЯ РЕЄСТРАТОРА

Постанова КГС ВС від 19 червня 2019 року у справ № 917/2101/17:

Резолюція: на новий розгляд в апеляцію.

8. ЧЕРГОВИЙ ПЕРЕВОРОТИК В ІПОТЕЦІ ВІД ВП ВС:

Постанова Великої Палати ВС від 29 травня 2019 року в справі № 310/11024/15-ц:

9. Велика Палата продовжує міняти правові висновки, — тепер по ПЕРЕРИВАННЮ ПЕРЕБІГУ ПОЗОВНОЇ ДАВНОСТІ.

В постанові ВП ВС від 24 квітня 2019 року у справі N 523/10225/15-ц дійшов до висновку, що звернення з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки не перериває перебіг строку позовної давності за вимогами по поверненню кредиту:

«Не заслуговують на увагу доводи, наведені у касаційні скарзі, щодо переривання позовної давності на підставі частини другої статті 264 ЦК України у зв’язку з тим, що банк звернувся з вимогами до іпотекодавців про звернення стягнення на предмети іпотеки в рахунок заборгованості за Кредитним договором в межах позовної давності та ухвалою Комінтернівського районного суду Одеської області від 25 березня 2013 року зупинено провадження у справі, з огляду на таке.

Відповідно до частини другої статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається у разі пред’явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач.

Таким чином, позовна давність шляхом пред’явлення позову переривається саме на ту частину вимог (право на яку має позивач), що визначена ним у його позовній заяві. Що ж до вимог, які не охоплюються пред’явленим позовом, та до інших боржників, то позовна давність щодо них не переривається. Обов’язковою умовою переривання позовної давності шляхом пред’явлення позову також є дотримання вимог процесуального закону щодо форми та змісту позовної заяви, правил предметної та суб’єктної юрисдикції та інших, порушення яких перешкоджає відкриттю провадження у справі».

Чому це зміна правової позиції? Тому що вона була протилежною.

В постанові 14 листопада 2018 року у справі № 423/1642/15-ц КЦС ВС дійшов такого правового висновку:

«, у випадку пред’явлення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, як і у випадку пред’явлення кредитором позову до боржника про стягнення кредитної заборгованості, кредитор заявляє про порушення боржником права кредитора на належне виконання основного зобов’язання, у зв’язку з чим кредитор просить суд захистити це право.

Отже, звернення до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки або із позовом про стягнення грошового боргу спрямовані на захист права кредитора на належне виконання боржником основного зобов’язання.»

10. ПО ПІДСУДНОСТІ оскарження рішень реєстратора

«… вимоги про визнання протиправними дій з прийняття рішень державного реєстратора чи нотаріуса про державну реєстрацію речових прав і обтяжень на нерухоме майно та про скасування цих рішень має розглядати суд, до компетенції якого належить розгляд позовів, які виникають з приводу нерухомого майна, щодо якого державний реєстратор чи нотаріус прийняли вказані рішення».

Постанова ВП ВС від 24 квітня 2019 року у справі № 442/4490/18

АЛЕ Є ОДНЕ АЛЕ:

Згідно з ч. 8 ст. 30 ЦПК України, вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій розглядаються судом, визначеним за правилами підсудності щодо розгляду спору, похідними від якого є такі вимоги.

Тобто!!! Якщо первинною є вимога про визнання недійсним договору (іпотеки, уступки права вимоги, факторингу…) то похідна вимога про скасування рішення реєстратора буде визначатися виходячи з підсудності за ПЕРВИННОЮ вимогою.

11. РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА «МОРАТОРНЕ» ЖИТЛО Є НЕЗАКОННОЮ

Тішить, що Верховний Суд вчиться визнавати і виправляти помилки в тлумаченні норм права.

Осі і в цьому питанні ВС повернувся на шлях правди і закону і в постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 686/20502/16-ц визнав, що при задоволенні вимог іпотеко держателя в позасудовому порядку на підставі т. зв. іпотечного застереження «…фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»».

Правда в цій справі позивач невірно визначив відповідача (поставив відповідачем реєстратора, а не іпотеко держателя – нового власника), що призвело до відмови в позові, але акценти щодо мораторію розставлені однозначно і вірно.

12. Наслідком НАБУТТЯ банком ПРАВА ВЛАСНОСТІ на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження є ПРИПИНЕННЯ зобов’язань за кредитним договором.

Практика ВС ще не є одностайною, але ця позиція переважаюча і правильна: (Постанова КЦС ВС від 17 квітня 2019 року у справі № 204/7148/16-ц):

«… позивач (Банк – прим.) скористався своїм правом, передбаченим договором іпотеки, та зареєстрував на своє ім’я право власності на предмет іпотеки – квартиру… в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, тобто вирішив питання шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору, а тому правові підстави для стягнення суми заборгованості за договором позики, яка залишилася після реалізації предмета іпотеки, відсутні, оскільки такі вимоги є недійсними».

13. Процесуальні можливості зупинення провадження у справі.

(напр. попередній пост про перегляд ВП ВС справи про можливість звернення на предмет іпотеки по ст. 38 зу про іпотеки в судовому порядку)

«Отже, суд апеляційної інстанції, встановивши подібність правовідносин у вказаних справах, скористався наданим йому ст. 228 ГПК України правом на зупинення провадження у даній справі до закінчення перегляду судових рішень в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду».

Постанова КГС ЦС від 22 квітня 2019 року у справі № 910/15405/17

14. Визнання недійсним договору купівлі продажу-предмета іпотеки, укладеного в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» є належним способом захисту прав іпотекодавця.

Постанова КЦС ВС від 16 січня 2019 року у справі № 345/2217/17

Проблема способу захисту прав іпотекодавця при застосуванні ст.. 38 ЗУ «Про іпотеку» є задавненою і абсурдною. Ось що ми про це написали в книзі А.Порайка, Р.Посікіри «Іпотека: правові висновки Верховного Суду, 2019:

Імперативними нормами статті 38 Закону України «Про іпотеку» визначено процедуру продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві для задоволення вимог іпотекодержателя. Зазначена процедура передбачає укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Водночас норма статті 38 Закону України «Про іпотеку» зобов’язує іпотекодержателя за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Зазначена норма закріплена законодавцем з метою реалізації іпотекодавцем та іншою особою, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, встановленого частини 2 статті 38 Закону України «Про іпотеку» переважного права на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя.

Відповідно, недотримання іпотекодержателем припису частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю такого повідомлення впливає на можливість реалізації іпотекодавцем свого переважного права на придбання предмета іпотеки за визначеною ціною.

Відтак укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки без дотримання зазначених приписів частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» є порушенням Закону.

Частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дійсно визначено правові наслідки у вигляді відшкодування завданих збитків за невиконання іпотекодержателем умов щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, а саме відповідальність у вигляді відшкодування завданих збитків.

Водночас стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо можливості застосування загальних положень, додержання яких є необхідним для чинності правочину (стаття 203 ЦК України).

Отже, встановлення у частині 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» відповідальності у вигляді відшкодування завданих збитків не свідчить про обмеження щодо захисту порушеного права шляхом визнання правочину недійсним з підстав, визначених загальними нормами статті 215 ЦК України, та визнання права власності з підстав, визначених.

Заразом стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відтак зазначена норма визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.

Порушення права пов’язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Отож порушення суб’єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Зміст конституційного права особи на звернення до суду за захистом своїх прав визначений статтею 16 ЦК України. Відповідно до приписів згаданої статті кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Водночас способами захисту цивільних прав і інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов’язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту (тобто такий, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням), не заборонений законом.

Отже, остатоним результатом прийнятого судового рішення є поновлення порушеного права у спосіб, що обраний позивачем і не суперечить законодавству.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним та визнання права власності.

Водночас такі способи захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним та визнання права прямо передбачені пунктами 1, 2 частини 2 статті 16 ЦК України, а тому позивач не був позбавлений права звернутись до суду з відповідним позовом, використавши зазначені способи захисту.

Отож встановивши, що при підписанні, укладенні та нотаріальному посвідченні оспорюваного договору купівлі-продажу було порушено приписи частини 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку», чим порушено переважне право позивача на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя, суд мав би, на нашу думку, дійти висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним згаданого договору на підставі ч. 1 статті 215 ЦК України як такого, що не відповідає вимогам ч. 1 статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства (додатково див. постанову ВГСУ від 18 липня 2017 року у справі № 922/2656/16).

Наведене підтверджується постановою ВС від 13 червня 2018 року у справі № 644/2494/16-ц, у якій суд, встановивши порушення порядку укладення такого договору купівлі-продажу, визнав його недійсним.

15. І знову браво Велика Палата !!!

ЗАКОН ПРО МОРАТОРІЙ… Є ПЕРЕШКОДОЮ В ЗАСТОСУВАННІ ПОЗАСУДОВИХ СПОСОБІВ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ – ВП ВС

З прийняттям постанови ВП ВС від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц остаточно вирішилась суперечка чи звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі т.зв. «договору про задоволення вимог іпотекодержателя» чи то «іпотечного застереження» є «добровільним» . – про різношерсту практику див. на с.с. 161 книги А.Порайка Р.Посікіри «Іпотека: правові висновки Верховного Суду».

Постанова стосується законності продажу іпотекодержателем предмета іпотеки в порядку ст… 38 ЗУ «Про іпотеку» і Приватбанк з тріском програв: «…згідно з пунктом 4 Закону № 1304-VII протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Вказаний Закон є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності.

…Тобто на момент укладення 18 лютого 2016 року оспорюваного правочину дії ПАТ «КБ «Приватбанк» з відчуження іпотечного майна за споживчим кредитом без згоди власника (іпотекодавця) суперечили Закону № 1304-VII».

16. НАБУВАЧЕМ ПРАВА ВИМОГИ ЗА КРЕДИТНИМ ДОГОВОРОМ МОЖЕ БУТИ ТІЛЬКИ БАНК ЧИ ФІНАНСОВА УСТАНОВА, а ніякі ні фізики чи юріки:

ТЕПЕР ЦЕ ПОСТАНОВА ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ !!!

«…з укладенням договору про відступлення права вимоги за кредитним договором, відбулася заміна кредитодавця, який є фінансовою установою, що має право на здійснення операцій з надання фінансових послуг, на фізичних осіб, які не можуть надавати фінансові послуги згідно з наведеними нормами права.

«… відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи суперечить положенням частини 3 статті 512 та статті 1054 ЦК України, оскільки для зобов’язань які виникли на підставі кредитного договору, характерним є спеціальний суб’єкт, а саме, кредитор — банк або інша фінансова установа».

Постанова ВП ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11

Юристи – до роботи, оскаржувати тонни незаконних договорів! 🙂

І купляйте та читайте книгу А . Порайка, Р.Посікіри «Іпотека: правові висновки Верховного Суду»

17. Отже, що ми маємо?

1. є ч.1-2 ст. 23 ЗУ «Про іпотеку»: 1. У разі переходу права власності… на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи…, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. 2. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

2. Конституційний Суд прийняв до рогляду конституційну скаргу Дерменжи Андрія щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень ч. 1, 2 ст 23 ЗУ «Про іпотеку».

і навіть видав Забезпечувальний наказ, тобто, заборону здійснювати звернення стягнення на предмет іпотеки-квартиру, що належить Дерменжи А.В. (всі суди останнім були програні – див № в ЄДРСР 76887413).

3. Є п. 6 ч. 1. Ст. 251 ЦПК України: «Суд зобов’язаний зупинити провадження у справі у разі: об’єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, — до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об’єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.

Висновок: на моє переконання, після появи на сайті КС чи на Раді.гов.юей ухвал КС, сторони вправі подавати заяви про зупинення провадження у справі до часу вирішення справи Конституційним Судом і суд зобов’язаний зупинити провадження, оскільки у разі конституційним задоволення скарги А.Дерменджи відпаде підстава для задоволення таких позовів.

18. ВЕЛИКА ПАЛАТА : НАБУТТЮ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ПОВИННА ПЕРЕДУВАТИ ОЦІНКА МАЙНА

(а я про це писав сто разів 🙂 )

«…ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась»!!!

— В постанові ще багато цікавого, зокрема посилання на застосування п. 57 Порядку — «для державної реєстрації права власності … також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину» .(і це моя хвора тема — див . с. 157-159 книга А.Порайко, Р.Посікіра «Іпотека: правові висновки ВС» 🙂 )

19. РЕЄСТРАЦІЯ ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ

Позов про виключення з Державного реєстру запису про обтяження нерухомого майна, внесеного на підставі договору іпотеки, має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на це майно іншою особою (банк, кредитор, іпотекодержатель тощо).

Місцевим судом установлено, що іпотечні договори… є припиненими… дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для виключення з Державного реєстру прав записів про обтяження квартири …, внесених на підставі договорів іпотеки.

20. ЧИ РЕАЛЬНО ВИЗНАТИ НЕДІЙСНИМ ДОГОВІР ІПОТЕКИ?

Реально, але, по суті, з єдиної підстави: довести, що іпотекодавець протиправно набув право власності на предмет іпотеки, або право власності на момент укладення договору йому не належало.

Приклад:

судовими рішеннями встановлено, що спірна квартира була придбана ОСОБА_5 саме в інтересах малолітньої дочки ОСОБА_4, зокрема за рахунок аліментів, проте право власності на це нерухоме майно не було зареєстровано за останньою у визначеному законом порядку. Решта підстав: порушення прав споживачів, дітей, учасників товариства; відсутність кадастрового номера і т.д. не діють.

Виняток: відкрито вікно можливостей що визнання недійсним передачі в іпотеку майна, що належало на праві спільної власності, без згоди співвласника (Постанова від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17).

Десятки кейсів з практики ВС на цю тему ви знайдете в книзі А.Порайка, Р.Посікіри «Іпотека: правові висновки Верховного Суду».

21. ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ ДОГОВОРУ ІПОТЕКИ МАЙНОВИХ ПРАВ

До 14 січня 2009 року стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Однак, як показує практика ВС, визнати такий договір недійсним на даний момент проблемно:

1. Строк позовної давності «біжить» з моменту укладення договору.

2. ВС відмовляє, якщо в іпотеку передано майнові права на незавершену будівництвом квартиру, яка у майбутньому стане власністю іпотекодавця (тобто, відсутнє порушення його права).

Яскравий приклад вищесказаного – постанова ВС від 20 березня 2019 року у справі № 760/10136/16-ц.

Але бувають винятки, коли такий договір все ж реально визнати недійсним. Вони звичайно ж наведені в книзі А.Порайка, Р.Посікіри «Іпотека: правові висновки Верховного Суду» 🙂 але все ж поділюся. Їх, в принципі, є два:

1) Коли інвестор-іпотекодавець не «виплатив» повністю недобуд і не набув на нього право власності (приклад: Постанова ВС від 20 червня 2018 року у справі № 447/3065/15-ц

2) Коли іпотекодавцем виступав забудовник, а майнові права на квартиру на той момент вже належали інвестору (приклад: Постанова ВС від 20 серпня 2018 року у справі № 759/16864/15-ц

22. БОРГ – В ІНОЗЕМНІЙ ВАЛЮТІ, А ПЕНЯ В ДОГОВОРІ ПРИВ’ЯЗАНА ДО ОБЛІКОВОЇ СТАВКИ НБУ: ЯК БУТИ?

Досить типова ситуація, відповідь на яку запропонував ВС: «Встановлення розміру пені з розрахунку облікової ставки Національного Банку України можливе лише щодо грошової одиниці України – гривні

Отже, за умовами кредитного договору пеня може обчислюватись і стягуватись лише в національній валюті України — гривні. При цьому саме у гривні вона повинна обчислюватись на момент прострочення зобов’язання, а не визначенням гривневого еквіваленту на час ухвалення рішення».

22. КОЛИ ЗАКІНЧУЄТЬСЯ СТРОК

КРЕДИТУВАННЯ АБО ЯКІ ВИМОГИ СТАВЛЯТЬСЯ ДО ВИМОГИ 🙂

Одним з важливих питань кредитних спорів є визначення моменту завершення строку кредитування, бо з ним пов’язується втрата права кредитора на нарахування процентів та неустойки.

Такий строк часто завершується надісланням вимоги про дострокове повернення кредиту та/або звернення з відповідним позовом до суду.

23. ПІДТВЕРДЖЕННЯ ФАКТУ ОТРИМАННЯ ВИМОГИ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ, НАДІСЛАНОЇ В ПОРЯДКУ СТ. З5 ЗУ «ПРО ІПОТЕКУ».

Дуже часто ключовим моментом у спорах про оскарження застосування позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки (виконавчий напис, реєстрація в порядку ст. 37, продаж в порядку ст. 38) є доведення факту отримання вимоги про усунення порушення.

Причому, у всіх випадках йдеться саме про отримання вимоги , а не її надіслання.

Практика ВС щодо цього питання є неоднозначна і багата. Ось деякі моменти.

В постанові Постанова ВП ВС від 16 травня 2018 року у справі № 320/8269/15-ц Вказано: «При цьому суд апеляційної інстанції, вважаючи достатніми доказами отримання копії повідомлення про вручення поштового відправлення без особистого підпису отримувача, не врахував, що таке повідомлення всупереч пункту 106 Правил надання послуг поштового зв’язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, є неналежним доказом, оскільки в ньому немає підпису отримувача. При цьому, маючи підтвердження ухилення відповідача від надання оригіналу бланка повідомлення, про що зазначено в рішенні суду першої інстанції, апеляційний суд визнав указаний факт всупереч статті 146 (старого – прим.) ЦПК України …»

В постанові ВП ВС від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц суди зробили висновок, що відмова боржника від отримання письмової вимоги іпотекодавця про виконання порушеного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, засвідчена працівником кур’єрської служби, свідчить про належне повідомлення боржника і дотримання вимог пункту 46 Порядку N 868 (З практики: використання послуг кур’єрської служби дає можливості для зловживань з-боку відправника, але це окрема тема).

В постанові ЦКС ВС від 29 серпня 2018 року у справі № 755/5691/16-ц, суд дійшов спірного висновку, що повернення від боржника належно направленої вимоги «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для відповідного повідомлення боржника про наявність заборгованості.

А в справі № 203/741/14-ц (постанова КЦС ВС від 06 лютого 2019 року, явно недопрацювали юристи позивача, які вчасно не заявили клопотання про призначення почеркознавчої експертизи: «Судом апеляційної інстанції в судовому засіданні досліджений оригінал вимоги на адресу ОСОБА_4 від 19 вересня 2011 року за вих. № 1485 з його підписом від 19 вересня 2011 року про отримання цієї вимоги, копії якої наявні у справі.

З оглянутого оригінала вимоги вбачається, що наявний на ній підпис ОСОБА_4 візуально відповідає підпису ОСОБА_4 в договорі іпотеки, копія якого наявна у справі».

Перевірку нотаріусом справжності підпису іпотекодержателя про отримання ним письмової вимоги чинним законодавством, що регламентує вчинення виконавчих написів, не передбачено.

У суді першої інстанції з клопотанням про призначення судової почеркознавчої експертизи позивач з цього питання не звертався».